Como fotógrafo de Airbnb, con cientos de sesiones de fotografía realizadas, recibo por parte de los anfitriones cantidad de consultas referentes a la situación actual del alquiler de alojamientos turísticos en plataformas de economía colaborativa. También, en muchas ocasiones, me piden consejos que les ayuden a mejorar dentro de la comunidad.
La mayoría de estas consultas vienen de familias que alquilan una habitación de su hogar. En este artículo trato de responder las consultas más comunes aunque debes tomarlo como una guía y te recomiendo que consultes tus dudas con un asesor fiscal y la oficina de atención ciudadana de tu ayuntamiento.
Consultas sobre licencias
Por parte de anfitriones o propietarios que han pensado en alquilar una vivienda completa temporalmente, una de las consultas que más recibo es cómo está actualmente el tema de las licencias, si dan o no en cierta zona de Barcelona y cómo obtener una.
Lo mejor que podemos hacer para empezar es consultar el El Pla Especial Urbanístic d'Allotjaments Turístic (PEUAT) que podéis encontrar en la web del Ajuntament de Barcelona, también en español e inglés.
L'Ajuntament define el PEUAT como "El Plan [...] regula la implantación de establecimientos de alojamiento turístico, así como de albergues de juventud, residencias colectivas de alojamiento temporal y viviendas de uso turístico. Esta regulación responde a la necesidad de hacer compatibles los alojamientos turísticos de la ciudad con un modelo urbano sostenible basado en la garantía de los derechos fundamentales y la mejora de la calidad de vida de los vecinos."
En él podréis encontrar la explicación de la implantación del crecimiento cero de las viviendas de uso turístico (VUT) para evitar una concentración excesiva. Existirá una cantidad controlada de licencias por zonas dependiendo de la ocupación y la fase de expansión y solo cuando cese una VUT se concederá una nueva alta. También podréis comprobar el estado de cada zona, si ofrecen licencias, su crecimiento y la comparación de ocupación respecto a otras zonas de Barcelona.
Para más consultas y trámites l'Ajuntament ofrece la página de Trámites y Actividades.
Este plan entró en vigor el 6 de marzo de 2017 (BOPB)
Consultas fiscales
En el caso de particulares que alquilan temporalmente una habitación otra duda recurrente que surge es la de cómo declarar los ingresos.
Como guía rápida es útil la presentación que ha realizado la asociación de Veins i Amfitrions.
Si necesitas más información puedes consultar esta Guía general de tributación de rendimientos por alquiler de inmuebles que Ernst & Young ha preparado para los anfitriones de Airbnb y, por supuesto, consultar con tu Administración de la Agencia Tributaria más cercana.
Los ingresos debes declararlos en la declaración de la renta. Aunque algunos ingresos tienen un mínimo exento, no es el caso de los ingresos por alquiler de habitaciones que tendrás que declararlos independientemente de su importe.
Existen dos casos principales. Los anfitriones que sean propietarios de la vivienda declararán sus ingresos como rendimientos del capital inmobiliario. Los anfitriones que sean arrendatarios o inquilinos lo harán como subarriendo.
Como se tributa sobre las ganancias tendremos que informar de los ingresos y los gastos. Se puede deducir la parte proporcional de los gastos generados por el alojamiento y el mantenimiento: consumos de agua, gas y electricidad; ajuar; productos de limpieza; lavandería; pintura y reparaciones; alquiler; IBI e impuesto de basuras; seguro del hogar; gastos de comunidad; asesoramiento fiscal y los gastos de publicación de anuncios. También pueden deducirse los intereses de los prestamos obtenidos para adquirir la vivienda. El límite de la deducción es el rendimiento integro. Si los gastos exceden al rendimiento estos podrán deducirse durante los cuatro ejercicios siguientes. Algunas de estas deducciones se calculan proporcionalmente en base a la superficie de la habitación y los días de alquiler, otras son deducibles íntegramente. Para no liarte consulta con un asesor fiscal o con el teléfono de atención de la Agencia Tributaria.
Si eres propietario ves al apartado "Bienes inmuebles no afectados a actividades económicas [...]" y rellena las casillas 045 a 064. Si eres arrendatario declara el rendimiento neto en la casilla 033 del apartado "Rendimientos del capital mobiliario a integrar en la base imponible general". El rendimiento introducido en esta casilla formará parte de la base general del impuesto. El impuesto es progresivo y va del 24,75% al 52%. Cada Comunidad Autónoma regula su parte autonómica por lo que el máximo de la escala puede variar.
¿Qué pasa con el IVA? Si se ofrecen servicios adicionales al del alojamiento como restauración, servicio de habitaciones, lavandería, etc, sí es necesario computar y declarar el IVA. Si no se prestan estos servicios, lo cual es en la mayoría de casos entre los anfitriones de plataformas de alquiler de temporada, no es necesario repercutir IVA. No se consideran servicios complementarios la limpieza del apartamento previa a la entrada del huésped, el cambio de ropa de la habitación alquilada, la limpieza de las zonas comunes del edificio o urbanización antes, durante y después del alquiler ni los servicios de reparación y mantenimiento de la vivienda. Podéis encontrar más información sobre este tema en la publicación en el BOE de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (también en formato ePUB).
Asociaciones
Muchas de las dudas que te hayan surgido como anfitrión, vecino o ciudadano también lo habrán hecho en muchos otros con anterioridad, algunos de ellos han formado asociaciones o foros.
En Barcelona puedes conocer a otros miembros de la comunidad para compartir ayuda y experiencias a través de la Associació de Veins i Amfitrions de Barcelona, una asociación formada por anfitriones de los 73 barrios de Barcelona.
Airbnb tiene una página web de ayuda a la comunidad de anfitriones y huéspedes llamada Centro de la Comunidad. En ella encontraréis un blog con noticias recientes, una plataforma de encuentros con otros miembros, consejos sobre el hospedaje y la aplicación y un foro donde ayudar, consultar dudas o compartir experiencias.
Además podéis encontrar noticias relacionadas con el home sharing y la actividad de los anfitriones de Barcelona en la página AirbnbCitizen Barcelona.
Decoración
Antes de nuestras sesiones de fotografía solemos enviar al propietario o anfitrión unos consejos de decoración ya que otra de las consultas que recibimos repetidamente es cómo preparar un apartamento para que luzca atractivo en los anuncios.
Hemos escrito un artículo al respecto titulado "7 consejos para decorar tu piso antes de una sesión de fotografía". No están todos, pero los que hay te ayudarán a partir de una buena base.
Resumo los consejos a continuación.
- Limpia y recoge el apartamento
- Guarda objetos muy personales, íntimos y de higiene
- Guarda lo superfluo
- No sobrecargues las estancias
- Aporta un toque de color que dé contraste a las zonas lisas o pálidas
- Elimina la decoración de temporada
- Transmite calor de hogar
Puedes ver ejemplos de imágenes captadas siguiendo estos consejos en nuestro portfolio.
Otra Información
Cuando aceptas formar parte de una comunidad de anfitriones aceptas también cierta responsabilidad con tus huéspedes, tus vecinos y con la ciudad. Airbnb ofrece una guía sobre "Ser un anfitrión responsable" en su página de ayuda para saber más sobre la legislación en tu ciudad, seguridad, convivencia con los vecinos, permisos, normativas e impuestos.
Actualización 11 de Abril de 2018
Airbnb en colaboración con la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF) ofrece una sesión informativa sobre cómo declarar los ingresos de Airbnb.